Kun vuokrasuhteen irtisanominen tulee eteen
Vuokra-asunnon irtisanominen tulee lähes jokaiselle eteen jossain vaiheessa – joko vuokralaisena tai vuokranantajana. Usein tilanne on arkinen: työpaikka vaihtuu, perhe kasvaa tai elämäntilanne muuten muuttuu. Välillä kyse on vuokranantajan tarpeesta ottaa asunto omaan käyttöön tai myyntiin.
Silti monelle jää epäselväksi, miten asunnon irtisanominen pitää tehdä, mitä määräaikoja on pakko noudattaa ja mitä eroa on toistaiseksi voimassa olevalla ja määräaikaisella sopimuksella. Taustalla on asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki, joka määrittelee perussäännöt kaikille vuokrasuhteille Suomessa.
Tässä artikkelissa käydään käytännön tasolla läpi, miten vuokralaisen irtisanominen ja vuokrasuhteen päättäminen toimii sekä vuokralaisen että vuokranantajan näkökulmasta.
Vuokrasuhteen perusmallit: toistaiseksi voimassa oleva, määräaikainen ja “hybridit”
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus jatkuu niin kauan, kunnes jompikumpi osapuoli irtisanoo sen. Tämä on tavallisin malli, etenkin tavallisissa kerrostalo- ja rivitaloasunnossa.
Tällaisessa sopimuksessa vuokralaisella on oikeus irtisanoa sopimus ilman erityistä syytä, kun taas vuokranantajalta edellytetään hyväksyttävää perustetta ja pidempää irtisanomisaikaa.
Kun puhutaan vuokra-asunnon irtisanomisesta, lähes aina tarkoitetaan juuri toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen päättämistä.
Määräaikainen sopimus
Määräaikainen vuokrasopimus on voimassa tietyn sovitun ajan, esimerkiksi 1.8.2025–31.7.2026. Sopimus päättyy automaattisesti määräajan lopussa, eikä sitä normaalisti irtisanota kesken kauden kummankaan toimesta.
Sekä vuokralainen että vuokranantaja sitoutuvat määräaikaan. Määräaikaiseen sopimukseen liittyy yleensä vähemmän joustoa, mutta se tuo ennakoitavuutta: molemmat tietävät tarkasti, milloin vuokrasuhde päättyy.
Poikkeuksellisissa tilanteissa määräaikainen sopimus voidaan päättää kesken kauden esimerkiksi tuomioistuimen luvalla tai osapuolten yhteisellä sopimuksella, jos jatkaminen olisi ilmeisen kohtuutonta.
Hybridisopimukset ja ensimmäinen irtisanomispäivä
Käytännössä näkee paljon sopimuksia, joissa yhdistyvät määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan piirteet. Tyypillinen malli on “vuosi määräaikaisena, jonka jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi, ellei sitä irtisanota ennen määräajan päättymistä”.
Lisäksi sopimukseen voidaan kirjata ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä, esimerkiksi “sopimus on irtisanottavissa aikaisintaan 12 kuukauden kuluttua sopimuksen alkamisesta”. Tällainen ehto voi sitoa osapuolia sopimusoikeudellisesti: jos irtisanominen tehdään aiemmin, se voidaan tulkita sopimusrikkomukseksi, josta voi seurata vahingonkorvaus- tai sopimussakkovastuu.
Samalla on kuitenkin muistettava, että laissa säädettyjä vähimmäisirtisanomisaikoja ei saa sopimuksella vuokralaisen vahingoksi pidentää eikä vuokranantajan hyväksi lyhentää.
Vuokralaisen irtisanominen: oikeudet ja velvollisuudet
Vuokralainen voi irtisanoa ilman syytä – mutta ei ilman sääntöjä
Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa vuokralainen voi irtisanoa asunnon ilman erityistä perustetta. Syyn ei tarvitse olla “riittävän hyvä” vuokranantajan mielestä – muutto voi johtua työstä, parisuhteesta, opinnoista tai vain halusta vaihtaa asuntoa.
Tätä taustaa vasten vuokra asunnon irtisanominen on vuokralaiselle melko suoraviivainen prosessi. Tärkeintä on ajoitus ja se, että irtisanominen tehdään lain edellyttämällä tavalla kirjallisesti ja todisteellisesti.
Vuokra asunnon irtisanomisaika vuokralaisen näkökulmasta
Vuokralaisen irtisanomisaika on laissa aina yksi kuukausi, vuokrasuhteen kestosta riippumatta.
Tämä kuukausi ei ole “30 päivää irtisanomisesta”, vaan se lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on tehty.
Esimerkki:
– jos irtisanominen toimitetaan vuokranantajalle 10. maaliskuuta, irtisanomisaika alkaa maaliskuun viimeisestä päivästä. Sopimus päättyy tällöin huhtikuun lopussa.
– jos ilmoitus menee perille vasta huhtikuun puolella, sopimus päättyy vasta toukokuun lopussa.
Sopimusehto, joka pidentäisi vuokralaisen lakisääteistä irtisanomisaikaa, on mitätön.
Määräaikainen sopimus ja vuokralaisen liikkumavara
Määräaikaista vuokrasopimusta ei lähtökohtaisesti voi irtisanoa kesken kauden. Vuokralainen sitoutuu vuokraan määräajan loppuun saakka, vaikka elämäntilanne muuttuisi.
Käytännössä vaihtoehtoja on kolme:
- Neuvotella vuokranantajan kanssa sopimuksen päättämisestä yhteisymmärryksessä.
- Etsiä vuokranantajan suostumuksella uusi vuokralainen tilalle.
- Vedota poikkeukselliseen kohtuuttomuuteen ja hakea tuomioistuimen lupaa sopimuksen päättämiseen.
Jos määräaikainen sopimus irtisanotaan yksipuolisesti ilman sopimusta tai laillista perustetta, vuokranantajalla voi olla oikeus vahingonkorvaukseen esimerkiksi tyhjien kuukausien vuokrista ja uusien vuokralaisten hankintakuluista.
Vuokralaisen irtisanominen käytännössä
Vuokra asunnon irtisanominen käytännössä etenee yleensä näin:
- Tarkista sopimuksesta, onko kyse toistaiseksi voimassa olevasta vai määräaikaisesta vuokrasopimuksesta.
- Laske asunnon irtisanomisaika ja valitse realistinen muuttopäivä.
- Tee kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa on ainakin vuokralaisen nimi, osoite, irtisanomispäivä ja vuokrasuhteen päättymispäivä.
- Toimita ilmoitus todisteellisesti vuokranantajalle (esim. sähköposti, kirjattu kirje, vuokranantajan oma verkkolomake).
- Maksa vuokra koko irtisanomisajalta, vaikka muuttaisit aiemmin – ellei vuokranantajan kanssa toisin sovita.
Vuokranantajan tekemä asunnon irtisanominen
Irtisanomiseen tarvitaan hyväksyttävä syy
Vuokranantaja ei voi irtisanoa vuokrasuhdetta yhtä vapaasti kuin vuokralainen. Lain mukaan irtisanomiselle pitää olla asialliseen ja hyväksyttävään syyhyn perustuva peruste, ja se pitää kirjata irtisanomisilmoitukseen.
Tyypillisiä perusteita ovat esimerkiksi:
- asunto otetaan vuokranantajan tai tämän lähiomaisen omaan käyttöön
- asunto myydään ja uusi omistaja ei jatka vuokrasuhdetta entisin ehdoin
- laaja remontti tai peruskorjaus, joka edellyttää asunnon tyhjentämistä
- vuokrasuhteen ehtoja halutaan muuttaa, eikä vuokralainen hyväksy kohtuullista muutosta.
Syrjivät tai kostomielessä tehdyt irtisanomiset eivät ole sallittuja.
Vuokranantajan irtisanomisajat
Vuokranantajan irtisanomisaika riippuu siitä, kuinka kauan vuokrasuhde on jatkunut välittömästi ennen irtisanomista.
- jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, irtisanomisaika on 3 kuukautta
- jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, irtisanomisaika on 6 kuukautta.
Myös nämä ajat lasketaan sen kuukauden viimeisestä päivästä, jolloin irtisanominen on toimitettu vuokralaiselle.
Ehto, joka lyhentää vuokranantajan irtisanomisaikaa, on mitätön.
Vuokralaisen suoja: tehoton irtisanominen ja vahingonkorvaus
Vuokralaisella on kaksi tärkeää turvaverkkoa vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen.
Ensinnäkin irtisanominen voi olla tehoton, jos sitä ei ole tehty lain edellyttämällä tavalla: kirjallisesti, oikealle vastaanottajalle ja irtisanomisen peruste mainiten (Vuokraturva).
Toiseksi vuokralainen voi riitauttaa irtisanomisen tuomioistuimessa, jos irtisanomisen peruste on selvästi epäasiallinen tai valheellinen. Tällöin tuomioistuin voi katsoa irtisanomisen mitättömäksi tai määrätä vuokranantajan maksamaan vuokralaiselle vahingonkorvausta esimerkiksi ylimääräisistä muutto- ja asumiskuluista.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen ja purkaminen
Irtisanominen vs. purkaminen
On tärkeä erottaa toisistaan irtisanominen ja purkaminen. Irtisanomisessa sopimus päättyy vasta irtisanomisajan kuluttua. Purkamisessa vuokrasuhde loppuu heti, kun purkuperuste toteaa ja ilmoitus on annettu.
Purkamisperusteet on lueteltu laissa tyhjentävästi. Vuokranantajan puolella tyypillisiä syitä ovat esimerkiksi vuokran toistuva laiminlyönti, häiritsevä elämä taloyhtiössä tai huoneiston vakava vahingoittaminen. Vuokralaisella perusteita voivat olla muun muassa vakava terveyshaitta asunnossa tai se, ettei vuokranantaja korjaa olennaisia puutteita.
Määräaikainen sopimus päättyy yleensä vasta määräajan lopussa
Määräaikainen sopimus päättyy ilman irtisanomista sovitun ajan kuluttua. Irtisanominen ei ole normaalisti käytettävissä, ellei siitä ole nimenomaisesti sovittu tai tuomioistuin anna siihen lupaa.
Tuomioistuimen lupa voi tulla kyseeseen esimerkiksi tilanteissa, joissa vuokralaisen olosuhteet muuttuvat niin olennaisesti, että vuokrasuhteen jatkuminen määräajan loppuun olisi ilmeisen kohtuutonta (esimerkiksi vakava sairaus, pakottava paikkakunnan vaihto tai muu vastaava syy).
Irtisanomisilmoitus ja lomakkeet: miten vuokrasopimus irtisanominen tehdään oikein
Mitä irtisanomisilmoituksessa pitää olla
Laki edellyttää, että irtisanominen tehdään kirjallisesti. Vuokralaisen on toimitettava ilmoitus vuokranantajalle tai tämän nimeämälle taholle, ja vuokranantajan puolestaan vuokralaiselle.
Käytännössä irtisanomisilmoituksesta olisi hyvä käydä ilmi ainakin:
- vuokrasuhteen osapuolet
- vuokra-asunnon osoite
- ilmoituksen antamispäivä
- se, että sopimus irtisanotaan
- vuokrasuhteen päättymispäivä laskettuna irtisanomisajan mukaan.
Vuokranantajan irtisanomisilmoituksessa pitää lisäksi mainita irtisanomisen peruste.
Vuokrasopimuksen irtisanominen lomake pdf – milloin siitä on hyötyä?
Monet vuokranantajat ja vuokrausalan toimijat tarjoavat valmiita lomakepohjia irtisanomista varten. Hakusana “vuokrasopimuksen irtisanominen lomake pdf” johtaa usein lomakkeeseen, johon tiedot voi täyttää suoraan ja tulostaa tai lähettää sähköisesti.
Lomake ei ole pakollinen, mutta se helpottaa asioita, varsinkin jos vuokrasuhteessa on useita vuokralaisia tai vuokranantajia. Valmis pohja varmistaa, ettei mikään oleellinen tieto unohdu, ja selkeyttää myöhempää todistelua, jos irtisanomisesta syntyy erimielisyyttä.
Todisteellinen tiedoksianto
Irtisanominen on tehoton, jos se ei tule toisen osapuolen tietoon lain edellyttämällä tavalla.
Käytännön vaihtoehtoja:
- sähköposti, josta jää tallenne; usein on järkevää pyytää kuittaus
- kirjattu kirje tai saantitodistuskirje
- vuokranantajan oma asiointiportaali tai verkkolomake
- henkilökohtaisesti luovutettu kirjallinen ilmoitus, josta vastaanottaja kuittaa kopion.
Tärkeää on, että myöhemmin voidaan näyttää toteen, milloin irtisanomisesta on ilmoitettu. Tästä riippuu, miten asunnon irtisanomisaika lasketaan.
Vuokralaista varten: käytännön muistilista vuokra-asunnon irtisanomiseen
Ennen ilmoituksen tekemistä
- tarkista sopimuksen tyyppi (määräaikainen / toistaiseksi voimassa oleva / hybridi)
- selvitä, onko sopimuksessa ensimmäistä irtisanomispäivää koskevaa ehtoa
- laske realistinen muuttoaikataulu ja siihen liittyvät kulut.
Ilmoituksen jälkeen
- huolehdi, että vuokra tulee maksetuksi koko irtisanomisajalta
- sovi asuntoesittelyistä joustavasti, jotta vuokranantaja saa uuden vuokralaisen ajoissa
- tee loppusiivous huolellisesti (keittiö, kylpyhuone, jääkaappi, kaapit ja lattiat)
- palauta kaikki avaimet sovittuna päivänä, myös mahdolliset omat kopiot.
Vuokravakuus
Vuokravakuus ei ole vuokranantajan omaisuutta, vaan se on tarkoitettu turvaksi vuokranmaksun laiminlyöntiä, vahinkoja ja puutteellista siivousta varten sopimuksessa sovitulla tavalla.
Kun vuokrasuhde päättyy, vakuus on palautettava viivytyksettä, jos vuokrat on maksettu ja asunto luovutettu sovitussa kunnossa.
Jos vuokranantaja pidättää vakuudesta osan, hänen tulee pystyä perustelemaan ja osoittamaan vähennysten perusteet esimerkiksi valokuvin ja laskelmin.
Vuokranantajalle: käytännön muistilista vuokrasuhteen irtisanomiseen
Ennen irtisanomista
- arvioi, onko irtisanomiseen asiallinen ja hyväksyttävä syy
- tarkista, kuinka kauan vuokrasuhde on kestänyt – tästä riippuu irtisanomisaika
- suunnittele realistinen aikataulu asunnon omaan käyttöön ottamiselle, myynnille tai remontille.
Irtisanomistilanteessa
- laadi kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa on peruste ja päättymispäivä
- toimita ilmoitus vuokralaiselle todisteellisesti
- varaa aikaa vuokralaisen kysymyksille ja tarvittaessa neuvottelulle esim. joustavasta muuttopäivästä.
Vuokrasuhteen päättyessä
- tee loppukatselmus mieluiten yhdessä vuokralaisen kanssa
- dokumentoi asunnon kunto (valokuvat, mahdolliset puutteet ja vauriot)
- laske mahdolliset korvausvaatimukset ja perustele ne vuokralaiselle selkeästi
- palauta vuokravakuus ilman aiheetonta viivytystä siltä osin kuin pidättämiselle ei ole aihetta.
Yksityisen vuokra-asunnon irtisanominen vs. suuret vuokranantajat
Yksityisen vuokra-asunnon irtisanominen noudattaa täsmälleen samoja lakisääntöjä kuin kunnallisen tai institutionaalisen vuokranantajan asunnoissa. Ero näkyy lähinnä käytännön prosesseissa.
Yksityinen vuokranantaja hoitaa irtisanomiset usein sähköpostilla tai kirjallisella ilmoituksella suoraan vuokralaiselle. Suuret vuokranantajat käyttävät usein valmiita lomakkeita ja sähköisiä palveluja, joissa vuokralainen voi tehdä irtisanomisilmoituksen verkossa ja seurata sen etenemistä.
Osa suurista toimijoista on sopinut vuokrasopimuksissaan joistakin joustavammista käytännöistä, esimerkiksi siitä, että sopimus voi päättyä myös kesken kalenterikuukauden. Nämä eivät kuitenkaan saa olla ristiriidassa pakottavan lainsäädännön kanssa, kuten vuokralaisen vähimmäisirtisanomisajan tai vuokranantajan vähimmäisirtisanomisajan suhteen.
Eli miten se nyt menikään
Vuokrasuhteen irtisanominen ei ole mystiikkaa, mutta vaatii muutaman perusasian ymmärtämistä. Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa vuokralaisella on laaja oikeus irtisanoa sopimus ilman syytä kuukauden irtisanomisajalla, kun taas vuokranantajalla on pidempi irtisanomisaika ja velvollisuus esittää hyväksyttävä peruste.
Määräaikainen sopimus sitoo yleensä koko sovitun ajan, ellei poikkeustilanne tai yhteinen sopimus muuta asiaa. Irtisanominen kannattaa tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Loppuvaiheen käytännöt – siivous, avaimet, katselmus ja vuokravakuus – on syytä hoitaa huolellisesti. Arjen hankintoja päivittäessä voi hyödyntää esimerkiksi paistinpannuvertailua.
Kun pelisäännöt ovat selvät ja viestintä avointa, vuokralaisen irtisanominen tai vuokranantajan aloittama asunnon irtisanominen voi sujua ilman riitoja. Lisää asumiseen ja arjen valintoihin liittyviä aiheita löytyy etusivulta: Kotio.fi
Vastuuvapauslauseke
Tämä artikkeli on yleisluonteinen tietopaketti vuokra-asunnon irtisanomiseen liittyvistä käytännöistä Suomessa. Se ei ole yksittäistapaukseen räätälöityä oikeudellista neuvontaa. Lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö voivat muuttua, ja yksittäinen sopimus tai tilanne voi poiketa yleisistä esimerkeistä. Epäselvissä tai riitaisissa tapauksissa on suositeltavaa kääntyä juristin, kuluttajaneuvonnan tai muun asiantuntijan puoleen.
