Asunnon myyminen itse ilman kiinteistönvälittäjää voi säästää merkittävän summan, mutta samalla otat vastuun koko prosessista. Kun myy asuntosi itse, hoidat kaiken hinnoittelusta kauppakirjaan. Tämä opas auttaa hahmottamaan, mitä asunnon myynti ilman välittäjää käytännössä vaatii ja miten etenet vaihe vaiheelta.
Myytkö asunnon itse vai välittäjän avulla?
Itse myymisen hyödyt
Suurin taloudellinen etu on välityspalkkion puuttuminen. Välittäjälle maksettava palkkio on usein noin 2–5 % kauppahinnasta, joten asunnon myynti itse voi tarkoittaa tuhansien eurojen säästöä. Kun myy asuntosi itse, koko kauppahinta (miinus verot ja kulut) jää sinulle.
Lisäksi tunnet kotisi parhaiten. Osaat kertoa sen vahvuuksista uskottavasti ja vastata yksityiskohtaisiin kysymyksiin arjen sujuvuudesta, naapurustosta ja talon tai taloyhtiön käytännöistä. Tämä voi helpottaa ostajan ostopäätöstä.
Mitä vastuu käytännössä tarkoittaa?
Asunnon myynti ilman välittäjää tarkoittaa, että huolehdit itse kaikesta: asiakirjoista, ilmoituksista, näytöistä, ostotarjousten käsittelystä ja kauppakirjasta. Sinun pitää varmistaa, että ostajalle annetaan lain edellyttämät oikeat ja riittävät tiedot asunnosta tai talosta.
Virheet tai puutteet voivat johtaa myöhemmin reklamaatioihin tai jopa riitoihin. Esimerkiksi väärä tieto taloyhtiön remonteista tai epäselvä ehto kauppakirjassa voi aiheuttaa ongelmia kaupan jälkeen. Tilastoissa yksityisten välisten kauppojen riitatilanteet ovat yleisempiä kuin välittäjän hoitamissa kaupoissa.
Kenelle asunnon myyminen itse sopii?
Asunnon myynti itse sopii sinulle paremmin, jos olet järjestelmällinen, valmis perehtymään lakeihin ja käytäntöihin sekä käytät aikaa yhteydenottoihin ja paperitöihin. Jos ajatuskin kauppakirjoista, reklamaatioista ja ostajien kysymyksistä tuntuu uuvuttavalta, voi välittäjä olla järkevä sijoitus.
Voit myös valita “välimallin”: myy asuntosi itse, mutta käytä ammattilaista yksittäisissä kohdissa, kuten lakimiestä kauppakirjan tarkistamiseen tai välittäjää antamaan hintanäkemyksen arviokäynnillä ilman toimeksiantoa.
Ennen myyntiä: paperit ja valmistelut kuntoon
Ennen kuin julkaiset ilmoituksen, varmista että kaikki tarpeelliset asiakirjat ovat olemassa ja ajan tasalla. Ostajat kysyvät tarkkoja numeroita, remonttihistoriaa ja tulevia kustannuksia. Näihin kysymyksiin kannattaa pystyä vastaamaan faktojen pohjalta, ei muistinvaraisesti.
Jos asunnolla on useampi omistaja, varmista yhteisymmärrys myynnistä ja hanki valtakirjat niiltä, jotka eivät ole itse mukana kaupanteossa. Alaikäisen omistajan kohdalla myyntiin tarvitaan lupaviranomaisen hyväksyntä.
Asunto-osakkeen (kerros- ja rivitalot) asiakirjat
Asunto-osakkeessa keskeisin asiakirja on isännöitsijäntodistus. Se tiivistää taloyhtiön ja myytävän huoneiston tärkeimmät tiedot: pinta-ala, huoneluku, yhtiövastikkeen määrä, taloyhtiölainat ja huoneistokohtaiset lainaosuudet, tehdyt ja suunnitellut remontit sekä taloyhtiön talouden tilan.
Isännöitsijäntodistus tilataan isännöitsijältä, ja se on yleensä maksullinen (tyypillisesti joitakin kymmeniä euroja). Ostajille esitettäessä sen tulisi olla enintään noin kolme kuukautta vanha, jotta tiedot ovat luotettavia.
Toinen keskeinen asiakirja on yhtiöjärjestys. Se määrittelee taloyhtiön pelisäännöt ja mahdolliset poikkeavat vastuunjaot, esimerkiksi sen, vastaaako osakas tietyistä rakenteista oman remonttinsa jälkeen. Poikkeavat ehdot kannattaa nostaa esiin sekä ilmoituksessa että myöhemmin kauppakirjassa.
Lisäksi tarvitset yleensä ainakin:
- Taloyhtiön viimeisimmän tilinpäätöksen ja taseen
- Kunnossapitotarveselvityksen tai vastaavan korjaussuunnitelman
- Viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirjan
- Pohjapiirroksen myytävästä huoneistosta
- Taloyhtiön energiatodistuksen
- Kaavaotteen ja tarvittaessa kaavakartan, jos alueella on muutoksia tulossa
Näiden avulla asunnon myynti itse käy läpinäkyvästi: ostaja näkee, mitä taloyhtiössä on tehty ja mitä on tulossa.
Talon myynti: kiinteistön asiakirjat ja kuntotarkastus
Talon myynti (omakotitalo tai muu kiinteistö) poikkeaa asunto-osakkeesta, koska kaupan kohde on kiinteistö, ei osake taloyhtiössä. Tarvitset vähintään:
- Lainhuutotodistuksen (todistaa omistuksen)
- Rasitustodistuksen (kiinnitykset, panttikirjat, rasitteet, mahdolliset ulosmittaukset)
- Kiinteistörekisteriotteen (pinta-ala, kiinteistötunnus, rakennukset, osuudet yhteisiin alueisiin)
- Karttaotteen ja asemakaavaotteen, jos tontti on kaava-alueella
- Rakennuksen energiatodistuksen, ellei voimassa olevaa ole
- Rakennuslupa-asiakirjat ja mahdolliset loppukatselupöytäkirjat
Omakotitalon kohdalla ostajat odottavat lähes aina puolueetonta kuntotarkastusta. Kokenut tarkastaja käy läpi talon rakenteet, eristeet, märkätilat ja talotekniikan. Raportti auttaa sinua hinnoittelussa ja vähentää epäselvyyksiä ostajien kanssa. Kustannus voidaan sopia jaettavaksi ostajan kanssa.
Suositeltavaa on teettää tarkastus viimeistään, kun vakava ostajaehdokas löytyy. Jos raportti paljastaa merkittävän vian, voit varautua etukäteen: joko korjaamalla tai huomioimalla vian hinnassa ja ehdoissa.
Asunnon hinnoittelu: realistinen mutta strateginen
Markkinan kartoitus
Asunnon myynti itse kaatuu liian usein väärään pyyntihintaan. Tunneside kotiin nostaa helposti hintatoivetta, mutta ostaja vertailee kylmästi sijaintia, ikää, kuntoa ja kilpailijoita.
Aloita selvittämällä toteutuneet kauppahinnat alueeltasi. Kiinteistöalan hintatietopalvelut ja viralliset tilastot kertovat kauppojen neliöhintoja. Sen jälkeen vertaa omaa asuntoasi samantyyppisiin kohteisiin: sijainti, talon rakennusvuosi, neliöt, huoneluku ja taloyhtiön tai talon kunto.
Verkkopalveluissa (kuten Etuovi ja Oikotie) näet tällä hetkellä myynnissä olevien kohteiden pyyntihinnat. Muista kuitenkin, että ne ovat toivehintoja, eivät toteutuneita hintoja.
Välittäjien arviot vertailupohjaksi
Vaikka asunnon myyminen itse olisi päälinja, maksuttomat välittäjän arviokäynnit voivat olla hyödyllisiä. Yksi tai useampi ammattilainen antaa näkemyksen asunnon todennäköisestä hintatasosta ja myyntiajasta.
Jos useampi välittäjä asettuu samaan haarukkaan ja yksi lupaa selvästi korkeampaa hintaa, suhtaudu varauksella. Ylioptimistinen arvio voi olla keino saada toimeksianto – ja myöhemmin hinta lasketaan markkinan tasolle.
Hinnoittelustrategia käytäntöön
Päätä etukäteen alin hinta, jolla olet valmis myymään, ja pyyntihinta, joka jättää neuvotteluvaraa. Ostaja tarjoaa lähes aina pyydettyä vähemmän. Jos hinnoittelet täsmälleen ylärajaasi ilman liikkumavaraa, moni jättää tarjouksen tekemättä.
Usein on parempi asettaa pyynti hieman alakanttiin suhteessa optimistiseen toiveeseen, saada runsaasti kiinnostusta ja mahdollisesti kilpailevia tarjouksia kuin pitää hinta selvästi yläkantissa ja katsoa asunnon “vanhenevan” portaaleissa. Pitkä myyntiaika herättää epäilyjä: miksi kukaan ei ole ostanut.
Myynti-ilmoitus, joka oikeasti myy
Teksti: selkeä, rehellinen ja ostajan näkökulmasta
Hyvä ilmoitus alkaa selkeistä perustiedoista: talotyyppi, asunnon koko ja huoneluku, tarkka tai riittävän yksilöivä sijainti sekä lyhyt ydinlause siitä, kenelle koti sopii. Tämän jälkeen kuvaat kunnon ja remontit: mitä on uusittu huoneistossa, mitä on tehty taloyhtiössä tai talossa ja mitä on päätetty tuleviksi remonteiksi.
Asunnon myynti itse vaatii erityistä huolellisuutta siinä, että ilmoituksessa kerrotaan myös ikävistä asioista. Jos kylpyhuone on alkuperäinen tai lattia kulunut, se kannattaa mainita neutraalisti. Ostaja arvostaa avoimuutta ja se vähentää riskiä, että myöhemmin väitetään tiedon salaamista.
Muista myös kustannukset: yhtiövastike eriteltynä (hoito- ja rahoitusvastike), vesimaksu, lämmitystapa ja -kulut, kiinteistövero talon myynnissä, tontin omistus (oma/vuokra) ja vuokratiedot, autopaikkamaksut ja muut olennaiset maksut. Ostajan laskin on aina mukana.
Lopuksi tuo esiin asunnon vahvuudet: toimiva pohjaratkaisu, läpitalon huoneisto, valoisa olohuone, suojaisa piha, etelään avautuva parveke, hyvä sijainti suhteessa kouluihin, työmatkoihin tai ulkoilureitteihin. Myy asuntosi kuvailemalla konkreettisia asioita, ei tyhjillä superlatiiveilla.
Hintatiedot on hyvä avata selkeästi. Jos kyseessä on asunto-osake, kerro velaton hinta sekä myyntihinta ja taloyhtiölainaosuus, jos sellainen on. Näin ostaja ymmärtää, mitä hän maksaa sinulle ja mitä hän ottaa yhtiölainana vastuulleen.
Loppuun lisäät yhteystietosi ja tavan sopia näytöistä: yleisnäytöt, yksityisnäytöt tai molemmat.
Kuvat ja stailaus
Asunnon myynti itse kaatuu usein heikkoihin kuviin. Ensin karsit kotia: ylimääräiset tavarat pois näkyviltä, tasot tyhjiksi, henkilökohtaiset esineet piiloon. Tavoitteena on neutraali, siisti ja avara yleisilme, jossa ostaja näkee mahdollisuuksia, ei toisen perheen tarinaa.
Kun asunto on siisti, huolehdi valosta. Kuvaa päivällä, avaa verhot ja sytytä tarvittaessa lisävaloja. Ota jokaisesta huoneesta yksi tai kaksi laajempaa kuvaa, ja täydentäviä otoksia yksityiskohdista vain harkiten. Liitä mukaan pohjapiirros, jos mahdollista – se auttaa hahmottamaan tilaa.
Talon myynnissä ulkokuvat ovat erityisen tärkeitä: rakennus eri suunnista, piha, mahdolliset terassit ja piharakennukset. Kerrostalossa kuva taloyhtiön pihasta, julkisivusta ja yhteisistä tiloista voi lisätä kiinnostusta.
Jos mahdollista, harkitse ammattivalokuvaajaa. Muutama sata euroa voi palautua korkeampana kauppahintana tai lyhyempänä myyntiaikana. Jos kuvaat itse, muokkaa kuvia vain maltillisesti: suorista vinot linjat ja säädä kirkkautta, mutta älä muuta todellisuutta. Pienen wow-faktorin voit saada myös kahvikoneen avulla, joka voi olla joko integroitu tai muuten vaan kuulua mukaan kauppaan. Kahvikoneista lisää tekemässämme artikkelissa.
Missä julkaiset ilmoituksen?
Suurin osa ostajista aloittaa haun verkosta. Siksi myy asuntosi ilmoittamalla vähintään suurimmissa portaaleissa. Suomessa keskeiset sivustot ovat Etuovi ja Oikotie. Yksityiselle myyjälle etuovi ilmoitus hinta on tyypillisesti noin 149 euroa (sisältäen alv:n), ja Oikotien ilmoitus maksaa suuruusluokkaa 150–170 euroa. Hinnoittelu voi muuttua, mutta molemmissa kyse on kertamaksusta, jolla ilmoitus on näkyvissä pitkään.
Näiden lisäksi voit hyödyntää Tori.fi:tä sekä sosiaalista mediaa, kuten Facebookin paikallisia ryhmiä ja Marketplacea. Ne harvoin korvaavat isoja portaaleja, mutta voivat tuoda lisänäkyvyyttä. Oman verkoston kautta jaettu ilmoitus voi tavoittaa yllättävän ostajan.
Jos kaupan kohde on esimerkiksi loma-asunto tietyllä alueella, myös paikallislehti tai erikoislehden ilmoitus voi täydentää näkyvyyttä. Lehti-ilmoitus ohjaa usein kiinnostuneet nettiin laajempien tietojen pariin.
Näytöt ja ostajaehdokkaiden kohtaaminen
Näyttöjen suunnittelu
Kun asunnon myynti on käynnissä ja yhteydenottoja alkaa tulla, mieti, aloitatko yleisnäytöllä vai pelkillä yksityisnäytöillä. Ensiesittely yhteisenä aikana voi luoda pientä “kilpailun” tunnetta, mikä joskus vauhdittaa tarjouksia. Sen jälkeen on helppo jatkaa esittelyjä sopimuksen mukaan.
Ennen jokaista näyttöä siivoat asunnon huolellisesti, tuuletat ja pidät tilat mahdollisimman raikkaina. Arvoesineet ja henkilökohtaiset tavarat kannattaa laittaa pois näkyvistä sekä turvallisuus- että yksityisyyssyistä.
Miten toimia näytöllä?
Kun ostajaehdokkaat saapuvat, otat heidät rauhallisesti vastaan ja annat heidän kiertää asuntoa omassa tahdissaan. Älä seuraa sentin päässä, mutta ole helposti tavoitettavissa kysymyksille.
Tyypillisiä kysymyksiä ovat remonttien ajankohdat, sähkön ja lämmityksen vuosikulut, taloyhtiön tai talon mahdolliset kosteus- tai sisäilmaongelmat sekä tiedossa olevat remontit. Vastaa rehellisesti. Jos et tiedä, kerro, että selvität asian asiakirjoista ja palaat viestillä. Älä keksi lukuja tai arvaile.
Pidä esillä keskeiset asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus, taloyhtiön korjaussuunnitelma tai omakotitalossa kuntotarkastusraportti ja energiatodistus. Voit myös tehdä yksinkertaisen esitteen, jonka ostaja voi ottaa mukaansa.
Ostotarjoukset ja neuvottelu
Mitä hyvässä tarjouksessa on?
Asunnon myynti itse onnistuu helpommin, kun kaikki tarjoukset dokumentoidaan selkeästi. Vaikka tarjous annettaisiin aluksi suullisesti, se on syytä vahvistaa kirjallisesti, esimerkiksi sähköpostilla tai lomakkeella.
Tarjous sisältää tyypillisesti kauppahinnan, tarjouksen voimassaoloajan, mahdolliset rahoitusehdot (esimerkiksi lainapäätöksen saaminen) ja muut ehdot. Joissakin tapauksissa sovitaan käsirahasta tai sopimussakosta, joka maksetaan, jos jompikumpi osapuoli vetäytyy ilman hyväksyttävää syytä.
Neuvottelut ja vastatarjoukset
Kun saat tarjouksen, käy se läpi rauhassa mutta viivyttelemättä. Jos hinta tai ehdot eivät tyydytä, voit hylätä tarjouksen tai tehdä vastatarjouksen muuttamalla hintaa tai muita ehtoja. Vastatarjouksen myötä alkuperäinen tarjous raukeaa.
Kirjoita päätökset aina selkeästi: ilmoita hyväksyntä yksiselitteisesti tai kerro, millä hinnalla ja ehdoilla olisit valmis myymään. Vältä epämääräisiä viestejä, jotka voidaan tulkita tahattomasti hyväksynnäksi.
Suullinen sopu ei vielä sido asuntokaupoissa. Kauppa syntyy vasta, kun kirjallinen kauppakirja on allekirjoitettu. Siihen asti kumpikin osapuoli voi perääntyä, jos ilmenee ratkaisevaa uutta tietoa.
Kauppakirja ja itse kaupanteko
Asunto-osakkeen kauppa
Asunnon myynti itse edellyttää huolellisesti laadittua kauppakirjaa. Siihen kirjataan myyjä, ostaja, kohteen tiedot (huoneisto, taloyhtiö, osoite, osakenumerot), kauppahinta, maksuehdot, omistusoikeuden ja hallinnan siirtymisajankohta sekä kaikki muut sovitut ehdot.
Voit käyttää valmiita kauppakirjapohjia, mutta muista muokata ne tilanteeseesi sopiviksi. Erityisesti virheistä ja puutteista, joista olet ostajalle kertonut, kannattaa tehdä selkeät merkinnät kauppakirjaan. Myös taloyhtiön päätetyt remontit ja tiedossa olevat hankkeet on hyvä kirjata.
Asunto-osakkeen kauppa ei edellytä virallista kaupanvahvistajaa. Kauppakirja allekirjoitetaan kahdessa kappaleessa, joista toinen jää ostajalle ja toinen myyjälle. Käytännössä kaupanteko hoidetaan usein ostajan pankissa, varsinkin jos osakekirja on myyjän pankissa lainan vakuutena.
Talon myynti ja kaupanvahvistus
Talon myynti eli kiinteistökauppa vaatii kaupanvahvistajan, jos käytätte perinteistä paperista menettelyä. Kaupanvahvistaja todistaa allekirjoitukset ja ilmoittaa kaupan Maanmittauslaitokselle. Palkkio on yleensä alle 200 euroa, ja se kuuluu tyypillisesti ostajalle, ellei toisin sovita.
Vaihtoehtona on sähköinen Kiinteistövaihdannan palvelu, jossa sekä myyjä että ostaja kirjautuvat vahvasti tunnistautuen. Järjestelmä hoitaa lainhuutoon liittyvät asiat automaattisesti, eikä erillistä kaupanvahvistajaa tarvita.
Kauppakirjassa sovitaan myös siitä, milloin omistusoikeus ja hallinta siirtyvät ja missä vaiheessa kauppahinta maksetaan kokonaan. Turvallisinta on, että täysi kauppahinta on maksettu ennen kuin luovutat asunnon hallinnan ja asiakirjat. Pankkien välitystilipalvelut auttavat varmistamaan, että rahat ja vakuudet vaihtavat omistajaa samanaikaisesti.
Kaupan jälkeen: muutto, verotus ja vastuu
Käytännön asiat
Kun myyt asuntosi itse, vastuusi eivät lopu allekirjoituksiin. Asunnon tyhjennys ja muuttosiivous kuuluvat hyvään tapaan. Tarkka siivoustaso sovitaan usein suullisesti, mutta siisti, roskaton ja tyhjä asunto on lähtökohta.
Muista tehdä muuttoilmoitus, hoitaa sähkö- ja mahdolliset vesi- sekä nettiliittymät katkolle tai uuteen osoitteeseen, ja ilmoittaa taloyhtiölle tai huoltoyhtiölle asukkaan vaihtumisesta. Näin vastikkeet ja muut maksut ohjautuvat oikealle henkilölle oikeasta päivästä alkaen.
Verotus
Jos kyse on ollut vakituisesta omasta asunnostasi, jonka olet omistanut ja jossa olet asunut yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, myyntivoitto on Suomessa verovapaata. Jos ehto ei täyty, voitto verotetaan pääomatulona voimassa olevan veroprosentin mukaan.
Asunto-osakkeen ostaja maksaa varainsiirtoveroa 2 %:n ja kiinteistön ostaja 4 %:n mukaan kauppahinnasta (tai velattomasta hinnasta tilanteesta riippuen). Ensiasunnon ostajilla voi olla verovapautuksia ehtojen täyttyessä. Lainsäädäntöön tulee ajoittain muutoksia, joten ajantasaiset ohjeet kannattaa tarkistaa Verohallinnon sivuilta.
Myyjän vastuu virheistä
Myyjän vastuu ei pääty siihen, että avaimet vaihtavat omistajaa. Asunto-osakkeen kaupassa ostajalla on oikeus reklamoida virheistä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa kaupasta. Kiinteistökaupassa vastaava aikaraja on viisi vuotta.
Jos asunnosta paljastuu ennen kauppaa syntynyt vika, josta et ole kertonut, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Et voi tietenkään kertoa viasta, jonka olemassaolosta et tiennyt, mutta avoin ja kattava tiedonanto pienentää riskejä. Jos reklamaatio tulee, asia kannattaa selvittää asiallisesti ja tarvittaessa neuvotella sovinnollinen ratkaisu.
Myy itse asuntosi harkiten
Asunnon myyminen itse voi olla taloudellisesti kannattavaa ja myös palkitsevaa, kun tiedät mitä teet ja varaudut huolellisesti. Kun asiakirjat, hinnoittelu, myynti-ilmoitus, näytöt, kauppakirja ja jälkitoimet ovat hallussa, asunnon myynti itse on täysin mahdollinen projekti ensikertalaisellekin.
Talon myynti ja asunnon myynti ilman välittäjää vaativat kuitenkin aikaa, perehtymistä ja valmiutta kantaa vastuu myös kaupan jälkeen. Jos olet epävarma, käytä asiantuntijoita ainakin kriittisissä kohdissa – myy asuntosi itse, mutta älä yksin.
Vastuuvapauslauseke
Tämä teksti on yleisluontoinen opas asunnon myyntiin itse Suomessa. Se ei ole täydellinen eikä yksittäistapauksiin räätälöity oikeudellinen, verotuksellinen tai taloudellinen neuvonta. Lainsäädäntö, verosäännökset ja palvelujen hinnat voivat muuttua. Tarkista ajantasaiset ohjeet viranomaisilta ja käytä tarvittaessa lakimiestä, kiinteistönvälittäjää, pankkia tai muuta asiantuntijaa ennen päätösten tekemistä.
